Průvodce podle oboru

Chci pronajímat byt nebo chatu přes Airbnb a Booking

Kdo pronajímá byt, apartmán nebo chatu turistům na pár nocí, obvykle podniká, i když to sám bere jako pronájem. Tady je, co z toho plyne a co se chystá s registrem eTurista.

Ověřeno k 25. října 2026 · zákon č. 455/1991 Sb., zákon č. 326/1999 Sb. (§ 102), zákon č. 565/1990 Sb. (§ 3–3h), nařízení (EU) 2024/1028

Živnostvolná, obor 55 Ubytovací služby
Náročnost pár registrací
Týká se vás20 povinností a doporučení Upravit podle sebe

Živnost

Na krátkodobé ubytování potřebujete volnou živnost, obor 55 Ubytovací služby. Zahrnuje ubytování v hotelech, ale i v bytech, rodinných domech a chatách. Při kapacitě do 10 lůžek včetně přistýlek k ní patří i podávání snídaní. Ohlášení stojí 1 000 Kč, viz Ohlášení živnosti.

Nájem Ubytovací služba
Typický host bydlí měsíce, má tam domov turista na pár nocí
Služby žádné nebo minimum úklid, povlečení, ručníky, hygienické potřeby
Živnost ne ano, obor 55
Daň z příjmů § 9 (nájem) § 7 (podnikání)
Sociální a zdravotní pojištění ne ano

Městský soud v Praze (6 Af 20/2020) dal v roce 2021 za pravdu finančnímu úřadu, že Airbnb s úklidem a povlečením je ubytovací služba, ne nájem. Krátkost pobytu podle soudu sama nerozhoduje, ale napovídá. Kdo dosud přiznával příjmy jako nájem, ať to probere s daňovým poradcem.

Než začnete

  1. Ohlaste živnost a přihlaste se k pojištění a dani.
  2. Registrujte se jako identifikovaná osoba k DPH, pokud nejste plátce. Provize Bookingu i Airbnb je služba ze zahraničí. Přihlášku podáte do 15 dnů od první provize a DIČ zadáte do účtu na platformě. Podrobně v článku Identifikovaná osoba.
  3. Zjistěte si poplatek z pobytu ve vyhlášce své obce. Pokud ho obec vybírá, jste jeho plátce a vedete evidenční knihu.
  4. Zaregistrujte se do Ubyportu u cizinecké policie, než ubytujete prvního zahraničního hosta.
  5. Prověřte dům: vlastnictví, nájemní smlouvu, kolaudaci a požární bezpečnost (viz níže).

Předpisy a normy

  • Ubyport. Každého ubytovaného cizince ohlásíte cizinecké policii do 3 pracovních dnů. Kdo ubytovává v rámci podnikání, hlásí elektronicky přes Ubyport. Platí to i pro hosty z jiných zemí EU.
  • Domovní kniha. Všechny ubytované cizince zapisujete chronologicky v listinné podobě, s údaji z přihlašovacího tiskopisu a daty příjezdu a odjezdu. Uchováváte ji 6 let od posledního zápisu.
  • Poplatek z pobytu. Platí ho host, který v obci není přihlášen, za pobyt nejvýš 60 dní po sobě. Sazbu stanoví obec, zákon ji omezuje na nejvýš 50 Kč za každý započatý den kromě dne příjezdu. Osvobozeny jsou mimo jiné osoby mladší 18 let a držitelé průkazu ZTP/P.
  • Evidenční kniha k poplatku. Zapisujete začátek a konec pobytu, jméno, adresu, datum narození, číslo dokladu a vybranou částku nebo důvod osvobození. Lze ji vést elektronicky, uchovává se 6 let.

Chystané změny: eTurista a nařízení EU

  • Nařízení (EU) 2024/1028 se použije od 20. května 2026. Povinnosti hostitelů ale vznikají jen tam, kde stát zavede registraci ubytování. Česko ji zatím nemá.
  • eTurista. Ministerstvo pro místní rozvoj v září 2026 poslalo do připomínek návrh, podle kterého se do registru zapíše každé ubytování a dostane registrační číslo. To bude povinně v každé nabídce. Hosty byste evidovali elektronicky. Účinnost se navrhuje od začátku roku 2028; zákon zatím schválen není.

Prodej

  • Platby přes Booking a Airbnb přicházejí na účet, nejde o kontaktní platby. Pokud ale host platí na místě hotově nebo kartou, od 1. ledna 2027 se ho týká EET, viz EET 2.0.
  • Ceny v nabídce uvádějte podle pravidel v článku Ceny a slevy.
  • Televize a rádio na pokojích se platí kolektivním správcům, viz Hudba v provozovně.
  • Údaje hostů jsou osobní údaje, viz GDPR.

Na co si dát pozor

  • Kolaudace. Jestli byt pro krátkodobé ubytování potřebuje kolaudaci jako ubytovací zařízení, je sporné. MMR ji do eTuristy nezahrnuje, část politiků a obcí ji požaduje. Zeptejte se stavebního úřadu, k jakému účelu je váš byt nebo chata zkolaudována.
  • SVJ. Nejvyšší soud (26 Cdo 854/2022) rozhodl, že SVJ nemůže stanovami zakázat krátkodobé pronájmy, protože to přesahuje jeho působnost.
  • Byt v nájmu. Nájemce, který byt dál poskytuje turistům, porušuje podle Nejvyššího soudu (26 Cdo 2128/2023) své povinnosti. Při hrubém porušení mu pronajímatel může dát výpověď.
  • Požární bezpečnost. Hosté neznají únikové cesty. Obecná pravidla najdete v článku Požární ochrana; konkrétní požadavky pro váš objekt vám řekne hasičský záchranný sbor nebo technik požární ochrany.

Všechny povinnosti v tomto oboru

Výpis počítá s OSVČ a s tím, co je v oboru obvyklé. Ve filtru si ho upravíte přesně podle sebe.

Než začnete

  • Datová schránka klíčovéDatovou schránku máte automaticky. Zprávy jsou doručené nejpozději 10. den a daňová podání musíte posílat elektronicky.
  • Ohlášení živnosti klíčovéŽivnost ohlásíte na kterémkoli živnostenském úřadě nebo online. Poplatek je 1 000 Kč, oprávnění vzniká dnem ohlášení.
  • Přihlášení k pojištění a dani klíčovéOSVČ hlásí zahájení OSSZ do 15 dnů a pojišťovně do 8 dnů. S.r.o. se registruje k dani z příjmů do 15 dnů od vzniku.
  • Pojištění odpovědnosti doporučeníPojištění odpovědnosti z podnikání, profesní a za výrobek. Kdy je povinné a na co si dát pozor ve smlouvě.

Průběžně při podnikání

  • Evidence a účetnictví klíčovéOSVČ volí mezi daňovou evidencí a výdajovým paušálem, s.r.o. vede vždy podvojné účetnictví. Doklady se archivují 5 až 10 let.
  • GDPR klíčovéZpracovávejte jen potřebné údaje, informujte zákazníky, mějte smlouvy se zpracovateli a únik dat hlaste do 72 hodin.
  • Identifikovaná osoba klíčovéNeplátce, který platí reklamu nebo software zahraniční firmě, se musí do 15 dnů registrovat a odvést 21% DPH.
  • Kdy se stát plátcem DPH klíčovéPři obratu nad 2 mil. Kč za rok se stáváte plátcem DPH od 1. ledna, nad 2 536 500 Kč hned následující den.
  • Reklamace a záruka klíčovéSpotřebitel reklamuje vady do 2 let, první rok dokazujete vy. Reklamaci potvrdíte písemně a vyřídíte do 30 dnů.
  • Zálohy na pojištění klíčovéMinimální zálohy OSVČ v hlavní činnosti 2027: sociální 5 281 Kč, zdravotní 3 488 Kč měsíčně (výpočet z nařízení vlády).
  • Ceny a slevyKonečná cena včetně daní, u balených potravin měrná cena a u slev nejnižší cena za posledních 30 dnů.
  • CookiesTýká se každého webu s analytikou nebo reklamními kódy. Analytické a marketingové cookies jen se souhlasem, tlačítka Přijmout a Odmítnout patří vedle sebe do první vrstvy lišty.
  • Náležitosti fakturyFaktura musí mít vaše jméno, sídlo a IČO. Plátce DPH navíc DIČ, datum plnění, základ a sazbu daně a vystavuje do 15 dnů.
  • OdpadyTýká se každého podnikatele, i z bytu: smlouva s obcí nebo svozovou firmou, třídění, průběžná evidence odpadů a roční hlášení do ISPOP nad zákonné limity.
  • Údaje na webu a fakturáchNa webu, fakturách a v obchodní korespondenci uvádějte jméno, sídlo, IČO a zápis v rejstříku. S.r.o. i spisovou značku.
  • Recenze a reklamaU recenzí uveďte, zda a jak ověřujete pravost. Falešné recenze a neoznačená placená spolupráce jsou zakázané.
  • Nemocenské pojištění doporučeníDobrovolné nemocenské pojištění OSVČ od 243 Kč měsíčně. Nemocenská od 15. dne nemoci po 3 měsících pojištění.

Každý rok a termíny

  • Přiznání a přehledy klíčovéPřiznání za rok 2026 elektronicky do 3. 5. 2027, přehledy pro ČSSZ a zdravotní pojišťovnu do 3. 6. 2027.
  • Kalendář termínů doporučeníPřehled termínů na listopad 2026 až prosinec 2027: EET, paušální daň, přiznání, přehledy, zálohy, DPH a sbírka listin.
  • Paušální daň doporučeníOSVČ s příjmy do 2 mil. Kč může platit jednu měsíční částku místo daně a pojistného. Vstup pro rok 2027 do 11. 1. 2027.

Časté otázky

Je Airbnb pronájem, nebo podnikání?

Podle pražského finančního úřadu i Městského soudu v Praze je krátkodobé ubytování s běžnými službami, jako je úklid a povlečení, ubytovací služba. Příjmy se pak daní jako příjmy z podnikání podle § 7 zákona o daních z příjmů a potřebujete živnost.

Proč mám platit DPH, když nejsem plátce?

Booking i Airbnb sídlí v zahraničí a jejich provize je služba, kterou od nich přijímáte. Neplátce se tím stává identifikovanou osobou, musí se do 15 dnů registrovat a z provize odvést českou DPH.

Musím hlásit i hosty ze Slovenska nebo Německa?

Ano. Ubytovatel hlásí cizinecké policii ubytované cizince do 3 pracovních dnů, při podnikání přes aplikaci Ubyport. Za občany EU tím splníte i jejich vlastní ohlašovací povinnost.

Může mi SVJ krátkodobé pronájmy zakázat?

Stanovami ne. Nejvyšší soud v roce 2023 rozhodl, že takové omezení přesahuje působnost SVJ a je neplatné. Pokud ale byt sami jen pronajímáte jako nájemce, může vám vlastník za krátkodobé ubytování dát výpověď.

Mohlo by se hodit

Zdroje

  1. BusinessInfo: obsahová náplň volných živností (obor 55 Ubytovací služby)
  2. Policie ČR: povinnosti ubytovatele
  3. Portál veřejné správy: hlášení místa pobytu ubytovatelem
  4. Portál veřejné správy: registrace pobytu občanem EU po příjezdu
  5. DAUČ: zákon č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích (§ 3–3h poplatek z pobytu)
  6. Nařízení (EU) 2024/1028 o krátkodobém pronájmu ubytování
  7. Podnikatel.cz: Babišova vláda chce eTuristu pro hotely i Airbnb (17. 9. 2026)
  8. Finance.cz: debata o kolaudaci bytů pro krátkodobé ubytování (18. 5. 2026)
  9. Lupa.cz: Airbnb je podle soudu podnikání (MS Praha 6 Af 20/2020)
  10. Právní prostor: SVJ nemůže zakázat krátkodobé pronájmy (NS 26 Cdo 854/2022)
  11. epravo.cz: výpověď nájmu při krátkodobém ubytování (NS 26 Cdo 2128/2023)
  12. Můj právník: co je eTurista (aktualizováno 2026)

Naposledy upraveno 25. října 2026. Našli jste chybu nebo změnu zákona? Napište nám, opravíme to.